未来3至6个月房价可能达07-08年间最高水平

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●我们认为,在未来3～6月内政府对房地产的政策应该还是“保大于压、支持大于抑制”。
　　●基于信贷、货币宽松、当前供需比例正常、5月份以来的房地产市场表现,未来3～6个月房价可能会达到甚至超过2007-2008年间的最高水平,全国房价可能比今年1季度上涨大约14％。

        ⊙安信证券 陶学明 李孔逸

         房地产市场呈现出明显反弹迹象,市场销售大幅好转,销售额同比增长显著,企业资金压力得到初步缓解,市场回升态势明显。1-4月,全国商品房销售面积17625万平方米,同比增长17.5%;商品房销售额7996亿元,同比增长35.4%。从单月数据来看,自2008年8月,商品房销售面积增速创出近两年多的新低-35.7%后开始逐渐上升,2009年3月已经是同比增长16.4%,到4月份,全国商品房销售面积达6317万平方米,同比增长了39%;商品房销售额的变化幅度更大,2008年8月仅销售1592亿元,同比下降了40.5%,而到今年4月份,商品房销售额达2937亿元,同比增长了63.7%。

　　其次,价格层面,随着房地产市场的回暖、各地和全国的新房价格指数很快地发生了恢复性上升;前期跌幅越大的城市,房价指数反弹越多,比如深圳、广州、南京等。

　　中短期内房地产市场具有投资吸引力

　　在信贷市场上,加权贷款利率与法定利率水平之差显示了幅度巨大的回落;进一步结合同期迅猛的贷款投放规模,这些数据暗示我们银行体系出现了明显的主动信贷创造行为。

　　在此背景下,由于实体经济部门现金资产余额出现非意愿的增加,它存在很强的愿望将现金余额分散到其他资产市场上以降低风险,比如投资于房地产市场。

　　短期低通胀环境、中期通胀的担心、中高端物业租金收益率较好,财富对房地产形成重大投资需求。考虑到国外欧美主要国家经济真正实现复苏的道路还比较长,短期内全球产能过剩的风险难以解除,因此预计未来半年至1年的时间段内,国内依然会在较低的通胀环境中运行。

　　至今为止,全球普遍采取货币刺激政策,同时,美元存在长期贬值压力,大宗商品价格上涨风险仍然存在。而投资资金出于对1年后通胀的担心、保值的需求,在中高端物业的租金收益率具有一定吸引力的条件下（“中原中国”4大城市的商品房三级市场数据显示:2009年4月份,北京和上海中高端物业的租金收益率仍接近3％,深圳和广州仍接近4％）,将形成对房地产重大的投资需求。

　　香港和内地资本市场融资已然开启,新的财富效应也将推动房价和市场成交量。

　　目前条件下价格还有上涨空间

　　截至2009年4月底,包括已开工未拿预售证项目,按前6个月的销售速度,商品房的消化时间大约为20～23多个月,接近于历史上比较正常的水平,估计5月份会更好一些,大概为20～21个月。因此当前房地产的供给大于需求的困窘局面已经过去。但供给也并不紧张,并不具备激发价格整体性暴涨的条件。

　　然而销售量在很多城市已经达到了历史比较高的水平,而价格上涨恢复也较快,尤其是5月份,在一线城市如上海的一些项目上涨幅度惊人。

　　价格过快上涨对刚性需求预计将开始起到了抑制作用,因此我们将看到投资性购房占比会更多。实际上,根据中原中国的数据,投资性需求在上海、深圳等城市比年初出现明显上升。显然未来3～5个月内投资性购房会越来越多。

　　我们认为,房价可能会达到甚至超过2007-2008年间最高的水平。年初以来的信贷投放也是迅猛释放,前4个月累计新增5.17万亿贷款,5月份或又新增5千亿。截至2009年4月份,M2同比增速26.0％,不仅是10年来从未见的高增速,而且是在短短的5个月内从2008年11月份的14.8％急速提高至26.0％,增速斜率之大也是历史罕见。

　　显然,在信贷创新高条件下,随着经济已经见底,地产市场复苏之快超出预期。同时,6月4日欧洲央行和英国央行均宣布维持利率不变,表明主要发达经济体继续降息或是推行超宽松货币政策的迫切性和主观意愿已不再强烈,国外衰退似乎受到控制。

　　5月份之后的3～5个月内房地产资产价格具备向上重估的内外部条件。

　　基于信贷、货币宽松、投资性需求和5月份以来的房地产市场表现,我们认为房价可能会达到甚至超过2007-2008年间的最高水平。

　　根据发改委指数,全国多数城市新房销售价格指数的最低点出现在2009年1季度,基于该数据,参照市场调整之前的最高点,2009年5月之后的3～6个月内,全国房价预计将在2009年1季度的基础上提高13.7％。其中,我们关注的70个城市中,预计:

　　——一线城市平均提高22％（北京17.7％、上海20％、广州13.1％、深圳37.3％）。

　　——二线城市平均提高12.1％(37个城市)。

　　——三线城市平均提高9.5％（29个城市）。

　　房地产作为经济的支柱产业,其健康发展对经济的平稳发展至关重要。而资产价格泡沫始终是政府比较担忧的事情,我们在近期也看到了一系列的似乎有收紧迹象的政策,比如土地增值税清缴、物业税研究再次提出等等。

　　不过,我们目前认为在未来3～6月内政府对房地产的政策应该还是“保大于压、支持大于抑制”。这些政策的负面影响比较有限,因为:

　　1、土地增值税清缴,由于大多已经预提,开发商资金环境充裕,因此对开发商普遍不构成实质影响;

　　2、物业税今年只是处于研究阶段,难以在可预期的时间内实施;

　　3、上海部分银行已经将二套房按揭首付提高到四成,对按揭成本影响有限,只是限制过度投资风险。

　　虽然我们认为土地增值税清缴、物业税研究、二套房贷首付四成分别对市场都没有实质的影响,但一起推出的话,我们认为还是会增加消费者观望。另外,降低资本金比例、促进房地产投资,可以减低开发商的资金压力,但与此同时也是促进了中期的供应,尤其是普通商品住房。

　　所以,尽管我们认为房价还有上涨空间,但仍然认为理性定价、注重速度的开发商更符合投资者利益。   

        政策态度不改,地产复苏趋势还 将延续

　　⊙兴业证券 王嘉

　　●5月底国务院即公布了房产项目投资资本金的具体下调比例,而近期也未出现收紧二套房贷款的行为。我们认为,在实体经济尚未明显好转、外需仍显疲软的状况下,政府不会出重手打压地产行业。在这种情况下,地产行业将按照自身规律运行,成交量不会出现明显回落,而价格仍将延续上涨趋势。

        ●从成交结构看,以改善资产配置结构为主的投资性购房才刚刚启动。由于流动性的改善,而实体经济对资金的吸收能力相对不足,投资性购房还将持续入市。从历史经验看,2004年上半年和2007年上半年,当实际利率由正转负的时候,房价将提前出现上涨趋势,且成交量也持续放大。

　　⊙兴业证券 王嘉

　　资本金比例下调进一步松绑资金链

　　国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,非普通商品房房从35%下调至30%。

　　本次国务院下调房地产项目投资资本金比例是13年来首次,且在1个月内就公布具体的下浮比例,显示了政府对地产投资的鼓励态度。尤其对于保障性住房和普通商品房项目,投资主体的资本金投入比下浮前减少近43%,这对于保障性住房建设和部分资金压力较大的开发商有较为明显的帮助。虽然地产行业资金链有所好转,但仍有部分开发商负债率在70%乃至80%以上,因此资金金比例下调会对商品房开发项目起到推动作用,不过商品房开发投资的回升仍依赖于成交量的维持,而非资本金比例的下调。从操作层面看,仍有部分模糊的空间。因此,不排除更多的商品房项目可以越过30%的项目资本金下限的门槛,从而进一步松绑整个地产行业。

　　信贷政策并未出现明显变化

　　根据央行公布的信贷数据,2009年前4月共新增贷款5.17亿,超过全年5万亿的计划,其中4月份当月新增5918亿元,同比多增1229亿元。而根据目前的预测,6月份的新增贷款规模很可能在6000亿左右,新增贷款规模并未明显收缩。并且从历史数据看,单月新增贷款超过5000亿就已经是历史较高水平。需要强调的,伴随新增贷款持续注入,而贷款余额存量不断膨胀,而实体经济短期内难以吸收迅速增长的资金,必然导致房地产等资源品金融属性的增强。

　　考虑到目前CPI指数仍在-1%以下,我们认为至少在3个月内还看不到收紧货币政策的可能性。

　　从金融机构人民币消费性中长期贷款当月增加额来看,2009年前4个月中,除2月份以外,都维持在1000亿左右的水平。考虑到5月份房地产成交量的依然维持高位,我们认为5月份新增中长期消费性贷款很可能超过4月,这意味着地产公司的经营性现金流入水平已经接近2007年3、4季度这一段历史最佳时期的水平。

　　从微观层面看,4、5月份各大省市对改善性二套房贷款,甚至公积金贷款的优惠政策并未明显的收紧,甚至有进一步加大优惠力度的情况出现,房地产市场的弹药库依旧充足。只要一线城市房价不出现疯狂性上涨或者实体经济出现明显好转的信号,我们认为目前政府对地产行业的政策还将延续,而房地产市场将按照市场的内在规律继续惯性向上。

　　投资性购房才刚起步

　　5月份商品住宅市场仍然火热,成交量仍维持高位,四个一线城市中,仅北京环比下滑5.9%,其余3个城市均呈现个位数增长,售价方面更是全面飘红,平均比4月上升5%左右。

　　我们认为套均成交面积能在一定程度上市场购房者结构的变化,改善性和投资性购房的单套面积通常相对较大。

　　主要城市中,除北京之外,2008年4季度到现在住宅成交套均面积并未出现明显的上升趋势。各大城市目前的套均面积基本和2008年上半年持平,而显著低于2006和2007年的水平。进入5月份之后成交价格的快速上涨和单套面积的放大同时出现,同时从我们的微观调研中,也发现一次性买入多套住宅的现象有所上上升,投资性购房入市的迹象开始明显呈现。

　　负利率环境有利于房地产价格上涨

　　根据费雪方程“mv=py”,伴随货币供应的迅速增长,根据在实体经济产出不能相应增加的时候,必然带来资产价格的上涨。另一方面,宽松的货币政策必然导致CPI的上涨,而央行的升息周期往往滞后于CPI,从我国2004、2007年的经验看,当实际利率（一年期定期存款利率减去CPI）由正转负时,往往伴随房价的上涨和房地产销售量的迅速增加。

　　目前市场上存在强烈的通胀预期,预计CPI指数最早在今年年底或明年1季度即会由负转正并上升到2%以上,而央行并不会迅速地扭转货币政策,提高利率的可能性则更低,因此必然会再次在一段时间内出现实际利率为负的情况。由于宽松的货币政策所放出了巨量资金,同时大量的轻资产规模的民营经济收缩投资规模后也释放出了可观的资金规模,房地产将再次成为这些资金寻求保值、增值的投资标的。

         机构观点

　　投资恢复致行业景气持续回升

　　国房景气指数延续上升趋势。2009年5月国房景气指数为95.94,比4月份提高1.18点,连续两个月反弹。随着热销行情延续、房价企稳反弹、行业资金面继续改善以及行业投资信心逐步恢复,行业基本面将继续向好发展,国房景气指数有望延续上升态势。

         房价连续三月环比正增长。2009年3、4、5月全国房屋价格环比分别增长0.2%、0.4%、0.6%,在5月份已有60个城市新建商品住房价格环比正增长,而4月份仅有47个,全国范围内房价企稳反弹迹象已非常明显。无论从房价同比还是环比数据来看,全国房价至少已经走出了阶段性的拐点,这与2009年3、4、5月份的销售大幅回暖有关。

　　热销行情仍在继续。2009年3、4、5月份全国商品房销售面积同比增长分别为16.44%、38.98%、51.31%,环比也有一定幅度的增长。我们认为,销售的持续回暖有利于公司去库存化、加速资金回笼,有利于房企走出困境并锁定未来业绩。销售回暖的态势正在延续,不断有需求陆续释放,从楼盘实地调研了解到,5月份已经有投资性需求进入市场,而且这一比例并不低,这是需要关注的积极信号。

　　行业投资正在酝酿恢复当中。2009年1-5月,全国房地产开发投资同比增长6.8%,增幅比1-4月提高1.9个百分点,与2008全年增速20.9%相比,房地产行业投资仍显不足,但我们认为投资信心正在恢复当中。由于前期房地产企业纷纷下调开竣工量,而一般项目从开工到预售需要6-12月,从而会影响到市场供应量,在2009下半年整个市场将会表现为供不应求。

　　销售回暖改善资金面。2009年1-5月,行业全部资金来源同比增长16.1%,其他资金（定金、按揭贷款、预售款）同比增长22.3%。房地产企业善于利用财务杠杆,而过度杠杆化将会产生很大财务风险,销售的持续回暖使得房地产企业的现金流大大改善,从而能够从容地应对市场变化。（方正证券）

　　二套房政策松紧主导市场未来走向

　　一线城市近期保持窄幅波动。本周（6.8－6.14）北京成交环比上升7%,上海和深圳分别下降8%和14%,一线城市近期成交在窄幅内波动。北京、上海、深圳的去化周期分别为5.9、1.6和5.2个月,分别保持平稳或略有下降。二、三线城市中半数下跌。本周有14个二、三线城市销售环比下滑,约占重点关注27个城市的51%。

　　二套房政策的松紧主导市场未来走向。目前市场需求的主力逐渐由刚性需求切换为投资和改善需求,而上述需求的释放是对房价预期的改变和二套房政策的放松。其中房价上涨的预期一经形成,短期就不会发生改变,而二套房政策目前已基本完全放开,尤其在东南沿海城市执行得更为宽松。虽然银监会希望能严格执行,但由于目前社会资金的充裕和商业银行对利润的追求都增加了监管的难度,如果央行仍保持目前的货币政策不变,二套房政策也很难落实,尤其在实际利率变为负值后,会对投资购房有更高的吸引力,将支持再一轮成交量和房价的上升。（国金证券）

　　开发商拿地持续踊跃

　　周成交量回顾:大部分城市房地产成交量回调。从跟踪的9个重点城市的成交量数据来看,本周（2009.6.8-6.16）3个城市（杭州、北京和苏州）的成交套数环比上周增加,而上海、深圳、广州、天津、长沙和苏州环比上周下降。珠三角的深圳、广州成交套数环比上周下降,降幅分别为13.79%和15.40%,深圳降幅扩大8.7个百分点,而广州上周日均成交套数上升13.4%。环渤海的北京成交套数环比上周止跌反弹,上升35.47%,而上周环比下降18.12%;天津成交套数继续环比下降,跌幅为10.46%,跌幅扩大4.24个百分点。长三角的上海成交套数小幅回调,降幅为1.82%;杭州、苏州成交套数环比上周上升,涨幅分别为3.18%和5.92%。二线核心城市中,成都成交套数环比上周下降1.05%,降幅收窄50.81个百分点,长沙环比下降15.78%。进入6月以来,大部分城市成交套数出现回调,而上海、杭州的成交套数较5月仍有所上升。从目前情况来看,成交套数将在3、4月的水平上波动。

　　土地市场情况。本周土地市场延续上周复苏态势,开发商拿地十分积极。北京本周推出9宗住宅用地;成交3宗,较上周增加1宗。天津本周推出3宗住宅用地;无成交。上海本周无新住宅用地推出;5宗住宅用地成交,成交土地面积29万平方米,而上周无成交。住宅用地溢价成交明显,没有土地流拍,昔日流拍地块成为热抢对象。开发商的信心走强,上海的多轮竞价使得土地成交价格大幅提升。土地市场的回暖是房地产市场回暖的有力支撑,土地储备再次提上日程。（天相投顾）

　　新一轮土地盛宴或已到来

　　我们对下半年的住宅市场较为乐观。理由是引领上半年热销的因素至今没有改变（中国房地产市场强大的刚性需求、改善性需求;宽松的货币政策;股市上涨所带来的HOUSE MONEY效应、房地产市场的投资性保值性特征）,也没有迹象表明这些因素会在短时间内得到改变。而一线房地产龙头公司由于其优质的品牌、领先的战略将会获得超额收益,未来房地产市场的整合不可避免。我们唯一担心的是房价过快上涨所带来的政策调控。

　　所谓土地一级开发,是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。也就是平时所说的生地变为熟地,达到出让的标准。具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

　　一般来说,一级开发的收益较为固定,一般为8%左右,但也有部分项目的开发协议规定了较为激励的分成比例,其分成比例可以按土地出让价格进行比例提成,在土地盛宴来到的时候,拥有较多提成比例的企业有望获得超额收益。这类公司有中天城投、云南城投以及绵世股份等。

　　2007年曾经出现过的“面粉比面包贵”的情况大家应该历历在目,目前,北京、广州、杭州等城市都出现了新的地王,似乎也暗示着新一轮土地盛宴的到来。（湘财证券）（来源：上海证券报）

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房价目前还是很难降下来